永慶房屋-捷運文心店-專案經理 潘家禾 0920-008-886

雖然近幾年法拍量遠比2002年及2003年高峰的每年30萬件少，但因今年法拍量有往上趨勢，加上名人豪宅傳出法拍消息，也為走跌的房市增加一層隱憂。 房市寒冬，近日又出現多位名人億萬豪宅要被法拍的消息，另今年以來，進入法拍市場的件數亦往上增加，都為房市前景再添風霜。 近期傳出豪宅住家遭法拍的消息，包括前名模洪曉蕾老公王世均轉投資的久大國際名下，位於仁愛路三段的「禾康世家」，底標價格二．四七億元；另一件則是新光金控董娘許嫺嫺名下一戶「新光瑞安傑仕堡」十二樓之一的豪宅，底標價一．六億元。 名人豪宅遭法拍 第一拍流標 兩大名人豪宅，許嫺嫺名下一戶「新光瑞安傑仕堡」豪宅原訂八月七日法拍，法拍前由由債權人提出聲請延後執行。至於王世均的豪宅則如期在八月十三日由台北地院進行法拍，但結果是無人投標，以流標收場。房仲業分析，主要是因為底價過高，與目前的市場行情有差距所致，該豪宅未來進入二拍時，底價將會打八折。 沒想到，八月十七日再傳出台北市議員吳志剛位於淡水紅樹林的豪宅「藍海」遭到法拍，底價五一七八萬元，將於九月十日進行一拍。 名人效應掀起大眾對法拍市場的關注，尤其是房市正在走下坡，法拍量的增加，恐怕會是房市加速趕底的一大警訊！ 中信房屋副總經理劉天仁表示，當景氣低迷或房價不佳時，會導致房地產交易量維持在較低的水準，但與此同時，房市中的「反向指標」，也就是法拍市場，反而會相對熱絡。 台北市法拍量逐月攀升 根據台北市及新北市公布的法拍屋數據顯示，今年四月開始，台北市的法拍移轉棟數不斷攀升，四月的法拍移轉棟數為二十四件，五月增加為三十四件，六月則幾近翻倍地來到六十四件；反觀新北市的法拍移轉棟數卻持續減少，四月的法拍移轉棟數為六十件，五月減少為四十件，六月再減半剩二十件，意味著雙北的房市情況大不相同，呈現「北市冷、新北溫」的局面(見附圖)。

不過，掀起「銀拍屋」風潮的是戴德梁行，其手中在二○○一年至二○○五年共計進行了八十四場，有三一○五件銀拍屋，計拍掉了一六二一件，總成交金額為二十八億四六四○萬元(表三)。

從該五年紀錄也可發現，二○○二年至二○○四年是銀拍屋高峰，唯隨著房市行情從二○○三年ＳＡＲＳ後開始反彈，戴德梁行的銀拍屋場次到二○○五年只剩下一場。

寬頻房訊指出，房市從ＳＡＲＳ過後才由空翻多，該年的法拍量也從高峰的將近二十九萬件，減少至二十萬件上下。不過，二○○八年下半年所爆發的全球金融海嘯，台灣法拍屋的量又往上衝高至二十八萬件至二十九萬件，顯見，房市出現重大利空後，法拍量就會往上衝高。

政府從二○一一年實施奢侈稅，開始進入打房的密集期，但法拍量於該年度還有二十二萬近四千件，之後的幾年都低於二十萬件，且一年比一年減少，法拍量並未急遽上升，即使今年上半年，在台北市是逐月上升，但新北市卻逐月下降，因此，是否作為房市「反指標」的態勢，似乎還有待觀察。

建商法拍量多是警訊

不過，寬頻房訊另提出警訊，指今年以來至八月五日為止，有將近一百五十家建商名下土地或房屋淪入法拍，總件數達三二二件，較去年同期大增六成，法拍原因大多是「拍賣抵押物」、「清償債務」和「給付票款」。

雖然這些建商大都是不知名的小建商，但央行嚴格管制融資(即使近期解標桃園等六區信用管制)，是否會造成更多中小型建商資金斷鏈、財務出問題，並掀起骨牌效應，亦值得進一步評估。

此外，若由雙北市與桃園縣市的法拍量來看(表四)，台北市去年的年總待拍量，較二○○三年最高峰的四萬四百多件，已減少很多；反觀，新北市去年有一萬八千多件，較前一兩年度的一萬六千多件增加甚多。

寬頻房訊認為，今年的總量，以及明年實施房地合一稅的總量，是否有急遽增加，都可作為房市多空的觀察重點。

 奢侈稅讓投資客也退出法拍市場

由附表一的成交率也可發現，在奢侈稅之前，法拍屋成交率都有九％以上，之後卻降至八％以下。寬頻房訊談到，之前法拍市場有不少投資客，但自從奢侈稅增加投資成本後，若法拍案件沒有兩成以上的利潤，投資客就沒有投拍的興趣；反觀，目前有些自住客會透過代標公司，從法拍市場取得房子，但大家又都很聰明，如果法拍的底價過高，離市價近，投標意願就不高，一般都要一五～二○％的價差才會出手。

也因為這樣，很多法拍案件，第一拍大都會流標，等第二拍(底價約第一拍的八折)才出手，甚至有些人會等到第三拍(每拍次，底價再打八折，故會是第一次法拍底價的六四折)才出手。

不過，一些精華地區的案件，第三拍的價格反而會超過第二拍的「破上拍」狀況，主要是因為大家都要等第三拍，以致第二拍沒人進場，乃至第三拍進場人數爆量，大家看到爭奪者多，就往上「加價」，造成第三拍的拍定價超過第二拍的底價。

弄懂法拍市場 才能揀便宜貨

過去法拍市場量多時，有不少懂得法拍手法的人，會從法拍市場揀便宜貨。由於法拍流程有一拍、二拍、三拍，每多一拍，底價都會打八折，因此，有不少人會從各法院的法拍資訊去掌握一些優良物件下手；而如果是一些精華地區的法拍物件，可能等不到第三拍，在第一拍就有人搶了。

知名藝人庾澄慶於二○○九年底，便曾以總價五五八九．九萬元，溢價三成以上，標下位於忠孝東路四段的「華新大樓」三樓，面積九十坪，平均每坪單價六十二萬餘元，逼近市場行情，引起外界關注。

沒有買過法拍屋的民眾，之前因「海蟑螂」盛行，不敢進入法拍市場，後來又聽說，有些不良暴力分子橫行於法拍市場，又或法拍案件「不點交」，常有人「占住房子」或破壞法拍房子等情況，因而對法拍屋望之卻步；不過，後來因政府大力掃蕩「海蟑螂」與不良分子後，類似爭議的事件已大為減少。

過去法拍屋的拍賣，如果手中沒有十足的現金，很難玩法拍屋，但後來因銀行有鑑於法拍屋具銀貸市場，也願意提供銀行貸款，使得素人投資者也競相進入法拍市場。

細心查明屋況 免當冤大頭

便宜好宅人人都想買，希望透過法拍程序有機會撿到便宜；只是，法拍爭議仍多，如曾有人買到法拍筆錄看不到的「隱藏版凶宅」，也有人買到持分地及房子，買了產權不明的法拍屋，最後搞得連門都進不去，得不償失。

21世紀不動產指出，法院在拍賣房屋時，僅針對債務關係做查核，房屋本身條件如漏水、海砂屋、危樓及凶宅等，皆不在查證管轄範圍內，僅以「點交」或「不點交」呈現。

依照《強制執行法》第六十九條規定，法拍屋的買受人是沒有「物之瑕疵擔保請求權」，所以法院對法拍屋不用負「瑕疵擔保」責任，小至房屋漏水，大至買到凶宅、輻射屋或海砂屋等，標到法拍屋的人都必須要承受房屋現況，不能要法院負責。

21世紀不動產法務部提醒消費者，剛入門的法拍族，可能要面對很多不熟悉的事務，包括投標的前置作業須要詳實清楚，對於產權的調查，事前亦應詳閱拍賣公告，避免權益受損。

掌握五大注意事項 避開法拍地雷 

買法拍屋前須注意五件事，才不會誤觸地雷。首先，投標時，至少需準備底價二○％的保證金。第二，得標後七日內須將尾款以現金方式補足給法院。第三、法拍屋 現場不開放參觀看屋，無從得知屋況。第四、法院不提供瑕疵擔保責任，所以買到漏水、凶宅、海砂及輻射屋可能求助無門，因此產權問題買方需事先查明。最後，若遇不點交物件，恐無法順利使用，或債務人假藉名義，用假租約占用，此時可能需花錢給付搬遷費、車馬費，須特別留心。

通常法拍資訊都會公告在報紙和司法院的法拍屋網站上，從網站進去後就可以直接按照拍賣法院、地點、拍賣時間等資訊找到近期拍賣的訊息。此外，民眾也可以尋找所謂的代標公司，提供購買流程服務，代標業者可直接代替去現場探勘物件，了解物件的硬體狀況，查明是否有遭人占用等問題，也可提供評估過後的價格供消費者參考，通常此會收取服務費三～五％不等。

一般市民如較不熟悉法拍事務，最好不要任意競標不點交的法拍屋，以免之後遇到法拍海蟑螂、原屋主侵占等問題。若有意參與法拍屋者，最好直接到現場，向鄰居打聽該屋狀況，或是情商進入鄰居家看看屋內格局，觀察屋況。大致而言，買屋前須多注意查封筆錄，考量價錢與市值落差大不大，才不會花大錢換來一場空。

寬頻房訊 潘謙毅 仟億 分享於理財周刊 

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